房地产将有巨变，一场浩劫无法避免

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房地产将有巨变，一场浩劫无法避免
2013-11-27 李稻葵 理财新观念


2013-11-11外联出国

作者：李稻葵

       清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授， 博士生导师，长江学者特聘教授。原央行货币政策委员会委员，十一届全国政协委员，清华大学金融系主任，中国与世界经济研究中心(CCWE)主任。清华大学管理学学士（1985年），美国哈佛大学经济学博士（1992年）。


       国庆节期间，我参加大学同学毕业20年聚会。期间也无法回避房价走势这个老生常谈的问题。因为我们大学的专业正好是工业与民用建筑，班上很多同学都是从事建筑行业的：有搞房地产开发的、有开设计院的、有开监理公司的、有搞设计的、有当监理的、有搞建筑预算的、最多的是在房地产公司和建筑公司当技术老总的，所以大家在一起难免会谈到房地产的相关看法。

       总体来说，我感觉大家对未来房地产走势都比较乐观。多名同学表示还想继续购买房子对资产保值和增值。有位开发商的同学，一个楼盘刚刚全部卖完，又拍买了2块土地准备大干一场。另一个同学的朋友刚刚拍得一块土地，到处找资金开发。我当年大学寝室的老大多次问我对房价走势的判断，由于这个问题比较复杂，加上当时时间也比较匆忙，我答应老大回家以后尽快写一篇文章来回答他这个问题。

        要分析中国房价的变化，必须深入分析当今中国房屋的供应和需求。并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么我认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢？因为中国房地产发生了很多实质性的变化：

1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力；

2、中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱，不仅二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了；

3、外资彻底撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑；

4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部分精明者加速抛售中国房地产；

5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味将来接盘的力量越来越弱了；

6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。但这些保障房加速了房屋的供应；

7、房价快速上涨，导致部分人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少；

8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴，让部分先知先觉的投机者感受到危机靠近。同时，温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加，银行业已经意识到房价下跌的风险，开始偷偷紧缩房地产贷款，所以各地银行对房贷审核越来越严，房贷利息远远高于国家的底线；

9、由于开发商房屋销售很理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价，必定会加快建设进度，1年左右市场供应肯定会明显增加；

10、中国人在国外大量购房，成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军。很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再继续上涨，中国更多的人会在国外购买房屋；由于中国房价过度上涨，大量的中国人转而抛售中国房屋，购买国外房地产，实际也等于在增加国内市场的供应。并导致大量财富转移国外。等于中国人去接盘其他国家的过剩房地产，化解发达国家的经济危机。但将来我们的过剩房地产谁来化解呢？我在1年以前的文章中就分析了，中国房价上涨的必将导致中国人大量在外国购买房产。中国人之所以大量去发达国家买房，原因很简单。因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了。比如：100万在美国能买到的房子，在中国可能还买不到。一个中等发展中国家的房价超过了发达国家本身就是一个笑话。

11、中国存在大量的空置房，最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示：2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，商品房销售额64456亿元，增长10%。


       其中，住宅销售额增长10.9%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。按最保守的计算法，按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算，房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度，至少可供3—5年房地产开发。

       以上数据分析可以进一步得出下列结论：按人均30平米计算，住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题，加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度，5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算，中国也至少能解决4亿人的住房问题。

       数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，在世界已经是很高水平，远远超过发达国家60—70%的自主率。

       根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近8成的受访者已经拥有自己的住房。；而之前发布的一份报告说，目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过美国、英国、日本(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。

        中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿，即使中国住房率达到100%（当然这是不可能的，除非共产主义最高阶段实现了）。在建房屋加上空置房，中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算，中国现有7亿城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有 1亿人，即使不再新建一套住宅，我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求（按每年1000万人城市化的进度计算）。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。

       即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！

       以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。

       一年前，我曾经写过一篇文章：「中国房价为何如此坚挺」，详细说明了中国房价高涨的原因。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂的上涨，主要是投机和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。银行资金紧张、刚需大量恐慌性买房、大量高端投资者海外购房、投机成本增加、房价大幅上涨等因素已经让潜在客户大量减少。意思是需求在大量减少。

        由于新国五条没有太大新意，加上二手房税收政策导致大家更愿意购买新房，大量的刚需集中入市，加上新建住房短期内无法满足市场需求，出现供不应求局面，导致最近 1年房屋快速上涨。而房价上涨又加剧市场恐慌，更多的刚需加入买房队伍。但房价的快速上涨不仅消耗掉了大量刚需，而且还导致部分人彻底失去购买能力。最终导致需求快速减少。而供应却源源不断，因为在建住宅很快就会源源不断的成为新的供应。地方政府因为财政对土地的依赖性，必将继续源源不断的出售土地。加上房价快速上涨导致很多高端投资者加速抛售中国房产去国外购买房屋，等于增加了国内市场的房屋供应。

        房地产市场中影响最大的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。因为中国房屋囤积的数量非常庞大，所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。对房价起非常大的作用，短期作用甚至远远超过新建房屋的影响。

        不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比看。中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，新建房屋入市时间问题。房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。

        很多人担心，一旦房价出现下跌，政府如果再次大规模放松货币怎么办呢？这个担心完全没有必要，因为中国房价持续的上涨，已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑（原因我以前文章多次论述，这里不再重复），房价上涨已经导致中国每年几百亿美元资金外流购房，加上外资金融机构彻底撤出中国，以李嘉诚为代表的国内资本外撤加速。

       房价上涨不仅伤害了中国的国际竞争力，也导致资本大量外流。这种情况下如果再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重，房价下跌，肉烂在锅里，房价再上涨等于把钱送给别人，坏账留给自己。当然如果真的要大规模印发钞票，我也无话可说，但我相信中国精英们不会这么疯狂的孤注一掷。因为即使孤注一掷，也最多是苟延残喘，最后结局会更悲惨。

       世界上根本没有永远上涨的东西，如果有，那么有大家都可以通过持有该物品，让财富永远不停的增长。这些人的子子孙孙再也不用工作了。

        地方政府用尽一切资源维护和推高房价，在这种情况下一旦出现房价下跌。说明政府再也没有任何力量能继续维护房价上涨了，这时候房价必将一泻千里。鄂尔多斯和温州房价就是这样的模式。特别是在经历一段快速上涨以后，需求快速减少（大量刚需集中购买房屋和部分购房者失去购房能力），供应不断增加（开发商加速建设和政府加速拍卖土地），最后供求关系转择点出现。而房价一旦出现下跌预期，大量囤积者也加入抛售房屋的队伍中，加剧房屋下跌速度。温州和鄂尔多斯就是因为房价快速上涨，导致房价最后崩盘。

       中国对房地产市场的处理方法如同垒砌堰塞湖，为了防止堰塞湖的水流下来，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，当然堰塞湖内的水位也越来越高。终于有一天，当资源耗尽，再也没有任何力量加固堤坝的时候，而堰塞湖的水位却不断上涨。这时候崩溃就无法避免，高高垒砌崩溃必将导致洪水滔天、尸横遍野。

        帝要其死亡，必先让其疯狂。房价这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市，虽然看起来很疯狂，但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候，市场疯狂的叫嚷要去10000点，结果万点却成为了梦想，1600点却实现了。

        从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。

        解决过剩产能或产品只有一个办法，就是降价。这就是美国为什么在危机发生以后，不愿意刺激经济的原因。因为刺激经济会导致价格高企，而价格高企会导致生产供应增加，根本不可能解决过剩产能和产品问题，而过剩产品和产能不解决，经济就不可能持续正常发展。所以美国宁愿大量发放失业救济金，长达5年的时间保持经济低迷，也不愿意简单的刺激经济。当然，美国能度过这次危机，全世界其他国家的鼎力相助（大规模刺激自己的内需）功不可没。

         中国人经历了股市和黄金的疯狂，当时所有的人都认为股市和黄金是不可能下跌的。如今这些不可破灭的神话早已破灭。人们不仅没有吸取其中的教训，居然固执的再次认为房价是永远上涨的，即使全世界很多国家的房价泡沫已经破灭，即使鄂尔多斯和温州房价已经暴跌，即使李嘉诚开始大量抛售中国房地产，即使外资银行已经全部抛售完中国银行的股票，即使中国房屋空置率已经高的吓人，即使中国7个城市被评为世界最高房价。他们依然坚定的认为中国房价不可能下跌。等待他们的必将是比股市和黄金更疯狂的结局。人们会为自己的疯狂付出代价。

        违背经济规律者，最后一定会受到经济规律的惩罚。那些叫嚷着逆经济周期者，根本不懂经济规律，只是无知无畏罢了。

        中国现在过剩产能世界第一，几乎个个行业都出现骇人听闻的过剩产能。但我们的办法依然是刺激需求。我们的刺激政策，最后不仅不能化解任何问题，反而会制造更大的过剩、更多的债务和坏账，最后我们只能迎来漫长和痛苦的经济衰退。种瓜得瓜种豆得豆，我们自己种下的苦果只能自己吞下。