开发商精装拆分愈演愈烈 业内称亟须纳入监管

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“我们将采取拆分精装的销售方式，目前精装修标准暂未确定”，记者近日致电昌平、大兴等区域的不少项目，都得到如是答复。
“精装修是否能从房价中剥离”的争执已持续三月有余，至今仍无定论。但是开发商拆分精装的做法眼下在市场上有愈演愈烈之势。精装修拆分作为“限价令”实施以来的特殊产物，新京报记者曾对此多方求证，然主管部门和消费者协会均未给予回复或受理。
对此，有业内人士呼吁，主管部门对此应当亮明态度。
“精装拆分”日益蔓延
眼看着前期做出精装拆分的项目无不“大获全胜”，这多少为接下来将要入市的项目注射了一些强心针。“我们将采取拆分精装的销售方式，目前精装修标准暂未确定，总体均价大概在24000元/平米。”位于昌平区的某项目销售人员坦率地告诉记者。根据北京市住建委官方数据显示，该项目一期成交均价为18776元/平米，当时交房标准为毛坯。
报批取证的价格管控让开发商的利润率水平遭遇到严峻的挑战，觊觎精装修环节获利成为不少开发商的新目标。中国房地产经纪人联盟常务主席陈顺介绍，价格管制下的精装修拆分吸引了众多开发商。一些项目以半价，甚至更低的折扣大批量采购装修用材，对于成本和利润的把控更得心应手。
近期采用“精装拆分”的几个楼盘，开盘即日光，供不应求的热度也在炙烤着尚未入市的项目。据本报记者了解，在8、9月即将面市的项目中，多个楼盘将采取拆分精装修的方式。
地铁大兴线沿线的中水电云立方，之前所售房源均为毛坯，而在接下来也决定变身精装。“大家都在这么操作，价格都调上去了，我们肯定也要这么做。”该负责人告诉记者，虽然拿证的时间尚未确定，但集团内部已经对精装修拆分进行了多次研究。
“围堵打压”非解决之道
精装修从之前房产的附加值，衍生成目前被交易的“商品”，其后期风险也是饱受争议。克尔瑞信息集团北京片区总经理王秀玲表示，开发商拆分精装修、捆绑销售车库等行为存在一定风险。一旦后期楼市出现波动，购房者将会以房价与实际情况不符为由，要求开发商退房或者给予相应补偿。此外，精装修一旦成为明确的付费项目，购房者对装修质量将会有更细致的要求，也容易引起纠纷。
“这些风险不是没有考虑过。但面对限价和利润之间的困境，我们不得不尝试类似的方式。实际上拆分精装修对于开发商和购房者来说都是麻烦事，但为了获得合理的利润，我们现在是不怕麻烦的。”北京一在售楼盘项目负责人表示，现在项目拿地成本都不低，有些地价甚至已经接近区域房价。“项目定价却被强制按压，从市场经济的角度来看，是不合理的”，该负责人说。
在高策地产服务机构董事长陶红兵看来，市场供给稀缺为开发商拆分精装修提供了市场基础。他认为，精装修拆分是房企面对限价采取的短期应对方法，随着限价的持续，未来还将有更多其他应对方式出现。要解决这些问题仅靠围堵打压是不够的，仍需要将楼市放到市场规律中去。
多位业内人士均认为，开发商采取精装修拆分的销售方式，是价格管控下的一种被动之举。“项目拆分精装修，开发商其实是顶着巨大压力，心情也很纠结。”东亚新华地产营销中心总监贾玉鹏表示。
根据记者了解，目前有很多房企都在对拆分精装修进行专题研究，以决定是否采取这一方式。贾玉鹏告诉记者，“拆分精装修是房企在价格管制下的一种应对措施，以此实现策略性加价。在未来一段时间里将会有更多拆分精装修的项目面市。”
【名词解释】
精装拆分
针对市住建委在发放楼盘预售证时的“价格关”，部分开发商采取将精装修价格从拟售房价中剥离出来的方式，单独签订精装修合同，以期从精装修中获取较多利润。
■ 追访
“精装拆分”违规与否无据可依
“事实上，近期市住建委已经开始对精装修目的报批流程进一步细化。如果报证是精装修项目，则需要查看样板间。”一位接近北京市住建委的业内人士透露，实地勘察样板间就是为了确定精装修的标准及报价。
随后记者又向多个即将入市的“准精装项目”求证，得到的回复均是，市住建委确实会派人到项目现场看样板间，没看过样板间的一律不发证。但据一位北部项目的负责人告诉记者：“就是到现场走一圈，我得到的信息反馈是并不会据此来确定价格。”
尽管记者就此问题也曾多次联系市住建委宣传部门，但截至记者发稿，始终未得到明确回复。
据一位知情人士表示，市住建委一直在研究相应举措。“但研究了好几个月也没有更好的办法，估计还会一直研究下去吧。”该人士说。
一位不愿具名的业内人士直言：“精装修这件事从政策角度根本无法制约，从来也没规定说精装修不能和房子分开销售，从本质来看，开发商其实并没有违规。”
■ 业内声音
监管不应存在真空地带
面对“精装拆分”是否合理，业内人士众说纷纭，相关律师表示，由于交易过程买卖自愿，开发商搭售精装修是否成立尚无法可依。
身处“两不管”真空地带的拆分精装行为，陈顺认为，目前没有政策禁止进行精装修拆分，令这一行为的普遍出现无可厚非。但他同时指出，现在对于精装修标准、报价等都没有严格考核。未来如果有更多精装修项目出现，可以考虑从房源的总房价、针对客群等方面出发，对精装修价格进行一定限制。
而业内人士普遍认为，拆分精装修实际反映了开发商与政府的博弈，最终经济负担仍是转嫁到购房者身上。在购房人利益保障方面，王秀玲建议，相关部门可以从精装修的费用、标准、质量方面作出严格规定。
“单一楼盘房价上涨，购房者心里认可，但加上精装涨价，购房者心里就不爽，甚至觉得开发商有问题”，有开发商表示，限价政策下的精装拆分，无形中造成了开发商和购房者的矛盾。“如果不违规，不如干脆放开。”一位业内人士如是说，这样房企能够踏实下来好好做产品，尽可能地避免后期纠纷。
陶红兵也认为在目前的市场条件下，项目借助精装修提升实际成交价格，房企必定会挤压精装修成本，项目利润和装修质量之间很难达到平衡。这对房企品牌建设极为不利。